terça-feira, 9 de fevereiro de 2016

Retenção de valores pela desistência na compra de imóvel na planta

Diego Duarte Almeida

Nos último anos no Brasil é notório o aumento na comercialização dos imóveis, principalmente aqueles vendidos “na planta”, ou seja, aqueles que começam a ser vendidos sem estarem prontos ou com as obras inciadas. O instrumento jurídico que vincula a parte que quer vender da que quer comprar é o contrato de promessa de compra venda. Com ele o comprador adquire direitos obrigacionais sobre uma unidade imobiliária, a qual, após a entrega do imóvel, deverá ter o seu valor quitado ou financiando por uma instituição financeira.

Todavia, entre a assinatura do instrumento particular de promessa de compra e venda e a entrega do imóvel, inúmeros fatores podem levar as partes a desistirem do negócio. Nestas situações, há a construtora ou incorporadora, que pretende reter a maior parte dos valores investidos a título de cláusula penal e devolver o restante quando da conclusão da obra, e o consumidor, que requer a devolução integral e imediata do que alcançou. Assim, com interesses conflitantes, as partes acabam procurando o judiciário para dirimir este problema.

Inicialmente, ressalta-se que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável nestas relações e isso implica trazer toda gama principiológica do referido diploma e limitar a liberdade de contratar das partes, haja vista a vulnerabilidade de uma delas. Neste sentido, pode-se destacar o artigo, 4º, III do CDC, o qual estabelece que para se atender a Política Nacional das Relações de Consumo deverá ocorrer um equilíbrio e harmonia da relação entre consumidor e fornecedor. Ainda, deve-se mencionar o artigo 51, IV do CDC que declara nula de pleno direito as cláusulas que coloquem o consumidor em exagerada desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Sob esses fundamentos, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento de que nos casos de desistência, por parte do consumidor, do contrato de promessa de compra e venda, a construtora deverá reter apenas 25% e devolver o restante dos valores investidos imediatamente e não ao final da construção do imóvel (Súmula 543 do STJ).

Contudo, em que pese esse assunto esteja pacificado no Superior Tribunal de Justiça, há algumas particularidades que devem ser observadas. Recentemente, o Ministro Moura Ribeiro, em 13 de dezembro de 2015, negou provimento ao Agravo em Recurso Especial n. 814.808 mantendo, por conseguinte, a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que determinou a devolução de 90% do valor investido pelo consumidor.

Neste caso a construtora elaborou um contrato que previa a retenção de mais de 40% dos valores em caso de rescisão unilateral, de forma que a promitente compradora ajuizou demanda requerendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a restituição dos valores pagos. Em primeiro grau a ação foi julgada procedente, declarando resolvido o contrato e determinando a restituição de 90% do valor investido, em uma única parcela, excluída a comissão de corretagem e a taxa SATI.

Houve interposição de apelação por parte da construtora, porém o TJDFT, manteve a decisão e acrescentou que a cláusula estabelece obrigação abusiva. Coloca o consumidor em desvantagem exagerada, em afronta aos artigos 51, II, e 53 do CDC, aplicáveis a espécie. O valor retido não pode ser fonte de enriquecimento sem causa da construtora. 

Inconformada com o acórdão, a construtora interpôs recurso especial que foi inadmitido na origem, o que deu origem ao agravo em recurso especial. Entretanto, mais uma vez, sua tese não foi aceita, pois o Ministro Moura Ribeiro negou provimento ao agravo, afirmando que modificar o percentual estipulado pelo Tribunal Estadual implicaria na rediscussão da matéria fático probatória, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.


No mesmo sentido, o Ministro Luis Felipe Salomão, em 1º de outubro de 2015, no julgamento do AgRg no AgRg no Agravo em Recurso Especial n. 752.048, em um caso muito semelhante, esclareceu: “não obstante ter havido recurso especial da Construtora ré, apontando dissídio jurisprudencial para que o acórdão estadual fosse reformado e se adequasse à jurisprudência desta Corte, pacífica no sentido de ser possível a retenção do percentual e até 25% (vinte e cinco) por cento, em favor da promitente vendedora, no caso de rescisão por culpa pelo promitente comprador, esta relatoria manteve a decisão do Tribunal a quo. Ou seja, de retenção somente 10% (dez por cento) dos valores pagos pela compradora em favor da promitente vendedora. Isso por considerar que a Corte estadual decidiu a questão amparada nas peculiaridades do caso vertente, bem como na relação contratual estabelecidas e das provas dos autos."

Logo, ainda que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tenha entendimento pacífico sobre a matéria, haverá circunstâncias em que o entendimento do Tribunal de origem deverá permanecer. 

O equilíbrio e harmonia das obrigações contratuais nas relações de consumo se faz por meio de cláusulas que contenham informações claras, precisas e adequadas para o consumidor. Essa conduta proba, quando iniciada desde a elaboração do contrato, é benéfica tanto para o consumidor quanto para o fornecedor, pois previne danos e evita abusos.

Diego Duarte Almeida
advogado especialista em Direito dos Contratos e Responsabilidade Civil


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