terça-feira, 30 de agosto de 2016

Os desafios para a proteção dos consumidores nos financiamentos imobiliários


Andressa Jarletti Gonçalves de Oliveira

Nos dias atuais, em que o país enfrenta um período de recessão econômica, com alta da inflação e dos índices de desemprego, o sonho da casa própria tem-se tornado verdadeiro pesadelo para muitos consumidores. Dado o alto custo dos bens no Brasil, país marcado por uma economia de endividamento, em que a maior parte da população não consegue poupar para comprar bens à vista, o uso do crédito é um recurso essencial para que a maioria da população tenha acesso a inúmeros bens de consumo. Quando o uso do crédito é destinado à aquisição do imóvel próprio, entra em cena a figura dos financiamentos imobiliários, que permitem a concessão de crédito em valores elevados, em contratos firmados em longo prazo, em regra de 15 (quinze) a 30 (trinta) anos de vigência. Importa então refletir sobre as principais dificuldades que os consumidores tem enfrentado, quando se deparam com uma alteração de sua situação econômica no decorrer do financiamento, que muitas vezes lhes dificulta ou mesmo impede de seguirem honrando os pagamentos mensais assumidos junto ao banco financiador.

No âmbito da aquisição da casa própria, são muito comuns os financiamentos de imóveis, firmados por meio do regime especial do Sistema Financeiro da Habitação – SFH. O SFH foi criado pela Lei 4.380/64, com o objetivo de facilitar a aquisição da casa própria pelas classes de baixa e média renda. De início, importante observar que tal programa habitacional não é voltado a investidores. Ao contrário, tem forte cunho social, já que se trata de um regime especial para diminuir o déficit habitacional da população menos abastada. Exatamente por isso, há uma série de requisitos que devem ser atendidos, para que um financiamento se enquadre nos moldes do SFH – como, por exemplo, inexistência de outros imóveis na mesma localidade em nome do mutuário, limites máximos de valores dos imóveis a serem financiados, entre outros. 

Com o objetivo de assegurar que os mutuários de tal sistema teriam condições de arcar com os pagamentos mensais do contrato, que se prolongam em regra durante décadas, a Lei 4.380/64 estabeleceu o chamado Plano de Equivalência Salarial – PES. Tal mecanismo previa que a prestação mensal do financiamento somente seria reajustada quando o mutuário tivesse aumento de salário, nas mesmas datas e pelos índices do reajuste salarial. Desta forma, em períodos de inflação descontrolada, que marcou a década de 80, o PES assegurava a capacidade de pagamento da prestação mensal do contrato, ao vincular seu reajuste à atualização do salário do mutuário. O problema é que, embora bem intencionado, este mecanismo gerava um verdadeiro caos nos contratos, já que o saldo devedor do financiamento continuava sendo corrigido mensalmente. E, por consequência, os valores pagos no curso do contrato não eram suficientes para quitar o total devido.

Para restabelecer o equilíbrio entre pagamentos mensais e correção da dívida, na década de 90 o SFH foi alterado pela Lei 8.692/93, que estabeleceu o chamado Plano de Comprometimento de Renda – PCR, em substituição ao PES. A partir desse novo plano, as prestações mensais do contrato passaram a ser reajustadas nas mesmas datas e pelos mesmos índices, que eram aplicados no reajuste do saldo devedor, mantendo assim a equivalência matemática do contrato. Entretanto, se de um lado tal alteração legitimava que as prestações mensais aumentassem todo mês, antes os reajustes mensais, de outro também se estabeleceu a proteção para o mutuário, de que a prestação mensal do financiamento não poderia ultrapassar 30% (trinta por cento) de sua renda. Assim, quando os reajustes implicavam comprometimento de mais de 30% (trinta por cento) da renda dos mutuários, estes tinham o direito de buscar o prolongamento do contrato junto ao agente financeiro, como forma de reduzir o encargo mensal e respeitar o limite máximo de afetação de renda pelo financiamento.

Tanto no regime do PES, quanto do PCR, existiam mecanismos claros para assegurar a capacidade de pagamento do mutuário, respeitando os limites de sua renda e seu mínimo existencial. Porém, no ano de 2004, essas proteções foram extirpadas do regime do SFH, ante a alteração promovida pela Lei 10.931/2004, que revogou a regra então vigente, de que a prestação mensal não poderia comprometer mais do que 30% (trinta por cento) da renda dos mutuários. Desde então, os mutuários do SFH, que firmaram seus contratos após a Lei 10.931/2204, não contam mais com a proteção legal expressa que até então existia, no sentido de buscarem, junto ao agente financeiro, a recomposição do contrato para readequar à sua nova renda. Tais alterações impactaram nas decisões judiciais a respeito do tema, havendo inúmeros julgados que entendem não haver obrigação da instituição financeira em renegociar o contrato e readequá-lo à nova situação econômica do mutuário, se o financiamento foi firmado após a Lei 10.931/2004.


Mesmo com a alteração promovida pela Lei 10.931/2004, entende-se que, pela aplicação do Código de Proteção e Defesa do Consumidor aos financiamentos imobiliários - já que se tratam de espécie de contratos bancários – deve-se assegurar a readequação do contrato de modo a permitir que o consumidor honre os pagamentos, sem incidir em ruína financeira. A despeito de não haver mais norma expressa assegurando tal direito aos mutuários do SFH, a solução pode ser construída a partir das normas de ordem pública do direito do consumidor, que estabelecem a boa-fé objetiva e o equilíbrio como princípios basilares dos contratos de consumo. Um dos deveres que se pode atribuir aos fornecedores de crédito, como decorrência da boa-fé objetiva, é justamente o dever de cooperação, de colaboração e renegociação do contrato com o consumidor, de modo a permitir ao devedor de boa-fé que consiga honrar e preservar o contrato. De outro vértice, o art. 6°, V, CDC, assegura o direito básico do consumidor em alterar as condições do contrato, que se tornem excessivamente onerosas, em razão de algum fato superveniente – como a redução imprevista de renda, desemprego, etc. 

Para além do CDC, também os princípios sociais dos contratos, do Código Civil de 2002 (boa-fé objetiva e função social do contrato), que são igualmente normas de ordem pública, asseguram o direito à preservação dos contratos e a colaboração entre as partes, como forma de se preservarem as avenças. Ou seja, a inexistência de uma regra expressa no regramento atual do SFH, obrigando os agentes financiadores a renegociarem os contratos, pode ser suprida pelo conjunto de normas do CDC e do CC/02, que dialogam entre si no sentido de se buscar, sempre que possível, a preservação dos contratos. Vale lembrar que tanto as normas do CDC, quanto os princípios sociais dos contratos do CC/02, tem como fundamento último garantias e direitos fundamentais consagrados na CF/88, como a defesa do consumidor, o direito social de moradia, a função da propriedade, os princípios regentes da ordem econômica e o princípio da solidariedade, encartado entre os objetivos de nossa República.

Por fim, também é importante ressaltar que o Novo CPC, que entrou em vigência há quase seis meses, de um lado preconiza a mediação e conciliação como meios de resolução de conflitos. E, de outro, reforça os deveres dos julgadores em aplicar o ordenamento jurídico como um todo e as normas constitucionais na construção das soluções dos casos concretos. Quiçá a mudança principiológica do Novo CPC, focado na colaboração entre as partes e no respeito à boa-fé e às normas de ordem pública, possa iluminar e sensibilizar a construção de novas orientações jurisprudenciais, que permitam concretizar efetivamente a proteção dos mutuários de boa-fé, conduzindo à renegociação dos contratos, preservando os vínculos jurídicos e permitindo a realização dos direitos fundamentais a que se relaciona o SFH.


Andressa Jarletti Gonçalves de Oliveira
Mestre em Direito das Relações Sociais pela UFPR. Professora na Escola Superior de Advocacia da OAB/PR e em Pós-Graduações na Universidade Positivo, Unicuritiba, Damásio Educacional, ABDConst – Academia Brasileira de Direito Constitucional, FIEP – Faculdades de Gestão da Indústria do Paraná e Univel. Diretora Adjunta da Região Sul do Brasilcon (2016-2018). Pesquisadora no Núcleo de Pesquisa em Direito Civil-Constitucional Virada de Copérnico – UFPR. Advogada.

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